INTERVIEW – Dušan Mirkulovski, direktor ZIDART Agencije za nekretnine
Foto: Arhiva Zidart
Za vaš uspešan start – ZIDART
ZIDART je u oblasti nekretnina duže od 28 godina i jedna je od najstarijih agencija za promet nekretnina u Beogradu. Stručnjak ste za nekretnine sa dugogodišnjim iskustvom, koliko se promet nekretnina razlikuje danas u odnosu na neke Vaše početke?
Danas se promet nekretnina najviše razlikuje po tome što se danas radi po principu “dve obavezne licence “ i svi koji se danas bave posredovanjem moraju da poseduju licencu. Samim tim što se polaže i ispit za obavljanje posredovanja u kupoprodaji nekretina razlika je ogromana u odnosu na prethodni period kada su se ovim poslom bavili ljud koji možda i nisu bili adekvatni. Danas je to odgovoran posao jer se ovim promenama i uvođenjem polaganja ispita za agente u prodaji nekretnina promenio i kadar agenata. Potrebno je da agent ima položen ispit, ali i bez položenog ispita može da dođe da uči taj posao u agenciji pa sa stečenom praksom da polaže i zvanično ispit. Naši agenti su voljni da pruže podršku budućim agentima, da im omoguće da uče od iskusnijih. Licencu obezbeđuje država tako da se agencije ne mešaju u taj deo polaganja ispita i izdavanja licenci.
Nekretnine su doživele pravu ekspanziju u Beogradu i u Srbiji u prethodnih 10 godina. Dosta toga se ruši i gradi ne samo u Beogradu već i u drugim gradovima širom Srbije. Šta je to što se sada konkretno u vašoj agenciji traži, da li je Više onih koji prodaju ili onih koji kupuju?
U ovom trenutku je mnogo više onih koji kupuju. Statistički, potražnja je 7 do 8 puta veća u odnosu na prodaju. Za to ima više razloga, jedan od razloga je deficit nekretnina recimo u Beogradu, zato što se mnogo više ljudi doseljava u Beograd, otprilike preko 150 ljudi se dnevno doseli u Beograd. Većina, ili skoro svi nemaju rešeno svoje stambeno pitanje od prvog dana i prve noći kada dođu u Beograd, stoga je i velika potražnja za iznajmljivanjem stanova.
Potreba za stanovima je tolika da bi već sada moglo dnevno da se napravi 70 do 80 stanova. To je razlog rasta stanogradnje, konkretno u Beogradu. To za sobom povlači i skokove rasta cena, jer sve je to sastavni deo TRŽIŠTA KAPITALA. Ljudi nemaju poverenja u banke, kamate na štednju su inače zanemarljivo male, te ljudi biraju da novac čuvaju u nekretninama. Pogotovo što im to pruža i mesečni prihod od rente a sa druge strane nekretnine su sve vrednije i vrednije.
Koja je to ciljna grupa koja danas kupuje nekretnine? Da li je to mlađa populacija ili ljudi zrelije dobi? Da li je razvoj bankarskog sektora i mogućnost stambenih kredita doveo do naglog skoka kupoprodaje stanova?
Da, upravo tako. Bankarski sektor je dodatno pospešio rast jer je plasirao kredite sa vrlo niskim kamatnim stopama, vrlo konkurentne, tako da se može naći čak povoljnija rata stambenog kredita za stan od visine kirije za iznajmljeni stan. Kamate su na nivou od nekih 2, 5 % do 3,5 %, čak su na manjem nivou nego što je inflacija. Banke su omogućile tu finansijsku polugu da se sve to pokrene. Nekretnine su najpotrebnije mladim porodicama i mladim ljudima, međutim kod njih često nije odluka i kapital, često je kapital kod starijih ukućana jer oni obezbeđuju novac za učešće. Mi radimo sa svima a krajnju odluklu donosi onaj kod koga je novac.
Kada smo već kod kredita kakva je procedura od podizanja kredita kod banke do konačne kupovine stana i useljenja u stan? Šta znači da je čovek kreditno sposoban? Koje su najniže a koje su najveće cene rate za stambeni kredit i šta je određuje?
Stan na kredit može da se kupi ukoliko imate stalan radni odnos, i zaradu tkz. Minimalac, tada je rata od 150 do 200 eura, ali u tom slučaju mora se obezbediti veće učešće i duže trajanje otplate kredita. Ali imamo i takve primere za ljude koji rade u IT sekteru, to su ljudi čije su plate drastično veće i samim tim sebi mogu da priušte i stanove na kredit gde se rate kreću od 1000 eura do 1500 eura. Često su to i parovi iz istog sektora tako da se udružuju pa je i kredit povoljniji za njih.
Ljudi su se žalili da je opšti proces dobijanja kredita i kupovine stana vrlo složen proces u Srbiji,mnoštvo papirologije i da kada se uđe u taj process obično se ispostavi da i troškovi budu veći nego što je to predstavljeno na početku. Kroz šta sve čovek prođe da bi sebi obezbedio krov nad glavom u Srbiji?
Kada je reč o procesu dobijanja kredita često se dešava da postoje i razni nevidljivi troškovi a i u samoj banci mnogo je šaltera koje čovek mora da prođe da bi na kraju dobio kredit. Takođe tu se upliće i životno i zdravstveno osiguranje tako da se ima i taj aspekt, a tu se zahteva veća i dublja analiza Vašeg poslovanja tako da je za nekog ko prvi put ulazi u taj process vrlo naporno i teško, zato se pribegava agencijama da se taj proces što pre završi. Takav je process i u svetu i kod nas, jer banke svuda rade po istom ili sličnom principu. Banke su osnovi činilac u svetu prometa nekretnina. Što je stabilnija kompanija u kojoj radite veća je verovatnoća da Vam banka odobri kredit. Tako da je i to bitna stavka. U svetu skoro da ne postoji promet nekretnina bez posredovanja agencije, baš zbog sigurnosti kupoprodaje i izbegavanja rizika.
Kakvi se stanovi najviše traže, novogradnja ili se ljudi opredeljuju za starogradnju? Šta je to što je na kraju odabira presudno, cena, lokacija, kvalitet gradnje i koliko enterijer stana ima značaja za krajnju kupovinu?
Kod nas se traži šarenoliko. Starogradnje su najčešće na boljim lokacijama nego što su novogradnje, ali sa druge strane novogradnje su sigurne u smislu radova i eventualnih kvarova koji se mogu javiti pri stanovanju. Enterijer jako diktira cenu i životni prostor u smislu energije u kojoj se čovek nalazi kada u njega kroči i boravi, mi ne utičemo na konačnu odluku u nečiji izbor pri kupovini, ali vrlo često nas iznenade ljudi koji kupe stan u lošijoj zgradi ili delu grada jer su se zaljubili u nečiji enterijer. Tako da mi kao posrednici u kupoprodaji vrlo vodimo računa o tome da je upravo enterijer taj začin koji čini“ da to jelo bude ukusno ili neukusno“. Jer enterijer nam pokazuje kakvo nešto može da bude u prostoru.
Da li Vam kupci možda traže i upite kada kupuju stan da ih posavetujete i za opremanje stana i eventualna rešenja za enterijer koji im može pružiti agencija za nekretnine. Može li ovo biti sasvim nov nivo poslovanja kada je o nekretninama reč? Koliko to može da se realizuje kod nas pošto je to u svetu već praksa?
Tako je. To je takozvani STEIDŽING, kao novi nivo nekretnina i enterijera u budućnosti.
Steidžing je tek budućnost u svetu nekretnina koji će sigurno doći i kod nas. Npr. saradnja sa salonima nameštaja i opremanja usko su povezani sa nekretninama i kada bi se napravila uzajamna obostrana saradnja između agencija za posredovanje u prometu nekretnina i prodavaca nameštaja i opremanja da automatski kupci pri kupovini nekretnine imaju mogućnost i opremanja iste uz posredovanje i asistenciju agencije za posredovanje kupoprodaje nekretnina sa opremenjivačima enterijera, time bi smo kompletno završavali posao za kupca.
Koji deo Beograda je doživeo najveću expanziju za kupovinu nekretnina?
U poslednjih 10 godina, najveću expanziju je doživeo Novi Beograd, zato što ima uređene široke bulevare, parking, uluce, parkove, infrastrukturu… Prvenstveno zbog dece, jer u tačno određenim delovima su škole i vrtići, tržni centri i upravo ta infrastruktura je podržala veće doseljavanje stanovnika u Novi Beograd. Svi koji su se doselili u Novi Beograd ne bi se dalje preseljavali i ne bi ga menjali jer smatraju da je Novi Beograd u ovom trenutku najbolje rešenje za stanovanje naročito za porodične ljude. Najveći razvoj je u ulici Jurija Gagarina koja je postala žila kucavica biznis zone, ali i kao zona stanovanja najelitnijih stampenih četvrti Novog Beograda na vrlo visokom nivou. Novi Beograd je jedno nepregledno prostranstvo koje je sa svih strana odlično povezano i pruža jednu sasvim novu modernu lokaciju za življenje. U planu je izgradnja još novih hotela, poslovnih i stambenih zgrada tako da će Novi Beograd biti još atraktivniji.
Koja se kvadratura najlakše prodaje i za čim je najveća potražnja, kakvi su upiti za kupovinu, šta se najteže prodaje i da li su to kuće ili stanovi i koliko su zemljišta i placevi za gradnju zanimljivi?
Posao posrednika u kupoprodaji nekretnina, a to smo mi “agencije za poslovanje nekretninama” je da osluškujemo potrebe ljudi i da slušamo njihove želje i da ih realizujemo. Mali stanovi se uvek brzo prodaju. To je sigurno da će biti uspešna kupoprodaja i to je kompletno zadovoljstvo svih strana kako prodavca, kupca i agencije kao poserdnika u kupoprodaji. Dok veliki stanovi, pa ako još i legalizacija nije potpuna, periferije, potkrovlja i sutereni su najteži za trgovanje. Proces prodaje obično duže traje da bi se pronašao adekvatan kupac i da bi sve strane bile zadovoljne a samim tim i agencija kao posrednik čiji je to posao da realizuje.
Da li su vikend kuće još popularne? Zlatibor se na primer razvio u urbanu sredinu i kolika je potražnja za nekretninama na mestima za odmor?
Sada se sve više kupuju nekretnine izvan Beograda tako da je sve traženiji Zlatibor kao nova lokacija koja nije tako daleko od Beograda, a Beograđani sve više vikende provode na Zlatiboru koji im jako prija da se odmore od gradske gužve i pripreme za novu radnu nedelju u prirodnom planinskom ambijentu koji im pruža Zlatibor. U poslednje vreme se sve više traži i Kopaonik, ali i Divčibare gde se grade i stanovi i kuće za odmor. Sopot posebno postaje interesantan, kao i Kosmaj.
Da li su cene nekretnina u Beogradu realne i šta ih određuje?
Da li su cene nekretnina realne u Beogradu npr. u odnosu na Beč koji se uzima kao najpoželjniji grad za život u Evropi. Sigurno da centar Beča i centar Beograda nemaju istu cenu kvadrata, ali recimo periferija Beča i centar Beograda imaju sličnu cenu, pa to je taj odnos kada se prave poređenja.
Koliko je “ Pandemija “ uticala “ na prodaju nekretnina?
Pošto institucije tokom vanrednog stanja 2020 godine nisu radile, nisu ni institucije poput katastra i dr. Tržište je bilo zatvoreno, nije moglo da se radi tako da su i agencije za nekretnine bile u tom opštem zastoju. Kada je tokom maja i juna došlo do kakve takve normalizacije i agencijama je omogućeno da nastave sa radom. Promet se smanjio. Nekretnina je bilo manje na tržištu. Mnogo se posle Kovida tražila kupovina za “ gotov novac”. Cene su se povećale. Monogo je više kupaca nego prodavaca. To se promenilo.
Beograd na Vodi je jedan stambeni gigant koji je gotovo čitav unapred prodat. Da li Vi imate mogućnosti kao agencija da posredujete u kupoprodaji i tih stanova?
Svega 10- tak agencija prodaje i Beograd na vodi i naša agencija je među njima. Svakako i mi prodajemo Beograd na vodi, i pri sklapanju tih poslova kupac ima usluge naših advokata, pa je to posebna prednost. Mi prodajemo i stanove Beograda na vodi od vlasnika. Što znači da su to stanovi koji su prošli kupoprodajni proces i da ih vlasnik sada preprodaje.
Da li možete u vašoj karijeri da izdvojite neki projekat koji vam je ostao za pamćenje po nekoj izuetnosti? Šta je to što je u vašem poslu najveći izazov?
Draž ovog posla je što ovo posao sa ljudima i što svaka ta prodaja nosi ljudsku priču. Ovaj posao ne bi postojao bez ljudi, ostaće mi uvek zapamćene neke situacije sa ljudima.
Ne gledam tu cifru koju prodajem, da bih tako procenio ljude ili situaciju, prosto gledam da rešim situaciju i upit tih ljudi koji mi se nađe na stolu na najbolji mogući način, jer znam da većina njih rešava time životna, porodična pitanja. Jednako gledam na ljude koji prodaju garsonjericu ili nešto milionsko. Ljudi su ljudi I vrlo je bitno da ih ne posmatrate kroz materijalnu prizmu.
Koje je pravo vreme za kupovinu nekretnina?
Nekretnine se rade tokom cele godine. Tako da pravog vremena nema. Kad god da se odlučite za kupovinu nekretnine pravo je vreme – ponude ima. Ne savetujem ljudima da čekaju jer ŽIVOT NE ČEKA. Kako vreme prolazi sve je više potrebno sredstava za obezbeđenje životnog prostora. Čovek treba da odabere najbolje za svoju porodicu i za svoje poslovanje. Nekretnine su lako zamenjive. Nema tu loše odluke. Nekretninu uvek možete prodati i kupiti drugu ali neke životne momente ne možete da ponovite, zato ne treba odlagati životne momente jer ni jedan životni momenat nije ponovljiv i treba živeti sada. Pandemija nas je najviše tome naučila jer nam je pre svega ugrozila život, a kada nam je život ugrožen sponzamo koliko je dragocen i neprocenjiv.
Džona Kenedija br.18, 11070 Beograd
T: +381 11 319 39 27, +381 11 260 96 40
F: +381 11 260 18 97 • M: +381 60 319 39 27
E: office@zidart.rs • www.zidart.rs
