INTERVIEW – Marko Anđelković Slijepčević, advokat ZIDART Agencije za nekretnine
Foto. Arhiva Zidart
Marko, ko su najčešće Vaši klijenti kada govorimo o kupoprodaji nekretnina ?
Klijenti sa kojima radim su fizička i pravna lica raznih profila. Pametni ljudi uvek angažuju advokata da bi im proverio sve papire, jer kasnije se lišavate potencijalnih sporova koji su preskupi i koji mnogo dugo traju.
Koja je Vaša uloga u celokupnom procesu. Vi sarađujete sa agencijama za nekretnine. Kako kod Vas izgleda taj proces. Kada čovek kupuje stan šta sve treba da završi kod advokata ili sve to već obavlja agencija u vezi sa Vama ?
Danas agencije za nekretnine uglavnom imaju svoje advokate i pravnike i oni za njih pregledaju sa pravne strane validnost papirologije. Tako je to danas u praksi. Kod mene klijenti dolaze jer već dugo radim ovaj posao i radim ga na kvalitetan način, zato kod mene dolaze klijenti koji imaju agenta za prodaju nekretnina, ali žele u startu da imaju svog advokata čoveka kome veruju da ne bi nešto pošlo kako ne treba. Jednostavno reč je o “poverenju” pošto su ljudi često suočeni sa malverzacijama. Mene angažuju privatna, fizička i pravna lica koji me znaju preko preporuke. Advokat će uraditi detaljnu pravnu, katastarsku i urbanističku analizu i sudsku analizu jer mogu postojati postupci koji mogu biti u toku a da uopšte nisu upisani u listu nepokretnosti. Zato što postoji i nešto što se zove zabeležba a to je npr. postojanje spora. Npr. može da se desi da je Vaš list nepokretnosti u tom trenutku ispravan a da je u sudu u toku spor u vezi sa tom nepokretnosti.
Na kakve ste slučajeve nailazili i kako to rešavate?
Imao sam najrazličitije slučajeve. Imamo primere nezadovoljnih kupaca. Najčešće su to kupci koji su kupili stanove u takozvanoj “sivoj gradnji” gde je investitor obećao da će se porodica useliti u stan u roku od 12 meseci, međutim taj proces često traje i po nekoliko godina. Ljudi hoće da kupe veliki stan štaviše stan koji je ogroman“ za male pare” i to ih dovodi do toga da postaju žrtve prevare. Ne provere Bonitet investitora a to ne smete da radite sa bilo kim, to mora da bude firma koja postoji mnogo godina, koja je mnogo zgrada napravila i koja je preporučena. Naprimer imate nesavesne investitore koji nikada zgradu ne završe, možda on nju i završi fizički u njenom gabaritu ili završi njene unutrašnje radove, ali ne završi uoptrebnu dozvolu. Tu ima puno situacija ne regulisanih komunalija, grejanje, priključci itd. Da ne govorimo o “ Stečaju “. To može da traje po 20 godina. I pitanje je da li ćete uopšte izvući svoj stan jer on ako ode u stečaj u stečajnoj masi naplaćuju se poverioci. Pitanje je da li će ljudi koji su dali novac ikada uspeti da naplate svoj novac ili stan, bilo šta. Jer ako je bilo još poverilaca oni imaju pravo prvenstva naplate u odnosu na te ljude. Tako da se nijedan takav spor ne radi bez angažovanja dobrog advokata.
Šta je sa legalizacijom u Beogradu ? Dokle se stiglo sa rešenjem tog problema?
Što se tiče LEGALIZACIJE ona je trenutno promenjena, promenjene su nadležnosti. Sada su na primer sa gradskog sekretarijata za legalizaciju u odnosu na površinu izgrađenog objekta predmeti delegirani lokalnim samoupravama da mogu da se bave poslovima legalizacije. Ali i tu su bitne razlike u praksi. Nisu iste lokalne samouprave na primer opština Palilula ili Savski Venac ili npr. Opština Topola itd. Tako, lokalne samouprave koje su izdvojene na nekim perifernim delovima mogu mnogo veće površine da legalizuju.
Ogroman je broj nerešenih predmeta što se tiče legalizacije. Sada je ta ilegalna gradnja u velikoj meri stopirana. Sada su počele da se pišu i krivične prijave, istog trenutka dolazi građevinska inspekcija, podnosi prijavu policiji, odnosno javnom tužiocu i onda je to krivično delo “ građenja bez građevinske dozvole “. U poslednjih 5 godina to je počelo da se ozbiljno primenjuje. Ranije je to bilo samo slovo na papiru. Mi ranije nismo imali kulturu da tražimo građevinsku dozvolu a sada je uveden sistem objedinjene evidencije gde se dosta pojednostavio postupak dobijanja građevinske dozvole.
Šta je sve neophodno da ljudi pripreme od papirologije sa Vaše advokatske strane pre nego što uđu u sam proces kupovine nekretnine ?
Svima bih preporučio da idu legalnim putem i da prvo izdejstvju građevinsku dozvlu i da na osnovu nje počnu gradnju objekta i u onom obimu u kome je to propisano građevinskim i urbanističkim uslovima. Dobro je da imaju lokacijske uslove, ako ih nemaju to im pribavlja advokat. Konkretno se traži list nepokretnosti koji nije stariji od 8 dana, tražimo pravni osnov , papirologiju na osnovu koga je upisan taj vlasnik. Traži se kopija plana da vidimo kako izgleda ta parcela i sve lične podatke o svim licima. U pravnom smislu uvek je bolje biti prodavac jer prodavac dobija novac. Mora se voditi računa o svakom detalju prilikom kupoprodaje kuće ili stana i zato je advokat tu jer “ lako je kupti , ali nije lako zaraditi novac za kupovinu “.
Šta je sa porezom za kupovinu stana ? Ko ima pravo na“ povrat poreza “ i kakva je u tome procedura ?
Kada radite promet nekretnina imate 3 bitna poreza. Jedan je PDV ako kupujete novu nekretninu. Drugi je porez na prenos apsolutnih prava. Treći porez je porez na kapitalnu dobit.
A to je razlika između kupovne i prodajne cene. Npr. Ako kuću kupiteza 1 milion eura a prodate je za 1,5 million eura imate kapitalni dobitak. U praksi se svi porezi prevaljuju na kupca. Postoji još i POREZ NA IMOVINU koji plaća svaki vlasnik nekretnine i taj prihod ubiraju lokalne samouprave na čijoj se teritoriji nalazi nekretnina. Kada je reč o pravu na povraćaj poreza, svako ko nije imao nekretninu na svoje ime na teritoriji Srbije ima pravo na oslobađanje od PDV-a do 40 m2 veličine stana, plus dodatnih 15m2 po članu domaćinstva. Obavezno plaćanje poreza u iznosu od 20 % važi i dalje kada se kupuje poslovni prostor ili garaža, i u tim slučajevima nema povrata PDV-a.
Kao advokat, radim i kao poreski savetnik klijentima jer je danas jako važno da oprez bude regulisan i jasan o kojim sve porezima može biti reči u kupoprodajnom procesu.
